La norma, art. 1 commi 76-84, disciplina gli aspetti civilistici e fiscali del contratto di locazione finanziaria di immobili adibiti ad abitazione principale.
Per i citati contratti, le banche o gli intermediari finanziari si obbligano:
ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore che ne assume tutti i rischi;
a mettere a disposizione l’immobile per un determinato tempo e dietro un corrispettivo che considera il prezzo di acquisto o di costruzione e la durata del contratto.
Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.
Sono poi previste specifiche disposizioni per:
regolare la soggezione a revocatoria fallimentare;
specificare che, in caso di inadempimento dell’utilizzatore, il contratto si risolve ed il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati, quelli a scadere attualizzati ed il prezzo finale pattuito;
disciplinare la possibilità per l’utilizzatore – al verificarsi di specifiche condizioni - di chiedere, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici; si prevede la ripresa del pagamento dei corrispettivi periodici al termine della sospensione, fatta salva la possibilità di rinegoziazione delle condizioni del contratto di leasing finanziario;
prevedere che, per il rilascio dell’immobile, il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto;
prevedere, modificando l’articolo 15, comma 1, D.P.R. 917/1986, la detrazione dei canoni e dei relativi oneri accessori per un importo non superiore a 8.000 euro, e del costo di acquisto nei casi di opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro; detti limiti valgono nel caso in cui il beneficiario sia un soggetto di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di leasing. Nel caso in cui i canoni o il riscatto siano pagati da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro la detrazione è riconosciuta per importi non superiori alla metà di quelli su indicati.
Si prevedono anche numerose modifiche al D.P.R. 131/1986 di tipo agevolativo:
assoggettamento ad imposta di registro in misura proporzionale delle cessioni, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo anche se imponibili a fini Iva;
applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5% sugli atti di trasferimento – nei confronti di banche ed inetrmediari che esercitano attività di elasing finanziario – di abitazioni non di lusso per le quali ricorrono le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni previste per l’acquisto di prima casa;
applicazione dell’imposta di registro in misura fissa dell’1,5% sugli atti di cessione, da parte degli utilizzatori, dei contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le medesime condizioni richieste per le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche se assoggettati a Iva.
Si prevede che le disposizioni in commento abbiano validità temporanea dal 1° gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.
Cauli, Marmocchi, Orsini & Associati
